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Las entidades financieras, responsables ante el Tribunal Supremo de la burbuja inmobiliaria

Una de las situaciones más complicadas que provocó la burbuja inmobiliaria fue la de aquellos que entregaron cantidades de dinero a cuenta como adelanto a una promotora o cooperativa como parte del pago de una vivienda y que, por la liquidación de dichos negocios, vieron como la vivienda nunca llegó a construirse perdiendo, además, lo adelantado.

La compra sobre plano es una forma de adquisición que entraña el riesgo de que el constructor no cumpla con su parte del trato. De este modo la promotora (bien fuese una empresa o una cooperativa) obtiene liquidez de las entregas a cuenta para afrontar la obra mientras que el comprador adquiera, por lo general, a un precio menor que de la vivienda una vez construida.

Un fraude a finales de los años 60 que se aprovechó de este sistema y que afectó a más de 10.000 personas dio lugar en 1968 a la promulgación de la (recientemente derogada) Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

El caso “Nueva Esperanza” y la Ley 57/1968

La empresa Construcciones Nueva Esperanza, S.L. vendió a partir de 1963, sobre plano y con entradas desde unas 50.000 pesetas (300 Euros en una época donde el salario mínimo legal no llegaba a 18 Euros), cientos de viviendas por construir a personas de varios puntos de España, en especial de Madrid.

Años después y viendo que las obras apenas tenían actividad (en muchos casos ninguna) los compradores empezaron a comprender el engaño y a denunciarlo iniciando así un calvario que se prolongó durante décadas. Reclamaron (en un sumario de 260.000 folios) alrededor de 106 millones de pesetas (con la inflación hoy serían 14,5 millones de Euros) en un juicio que comenzó en 1976 y con el que muchos años después recuperaron apenas un tercio de lo aportado.

La alarma originada por la desprotección de los compradores en estos casos impulsó la aparición de la Ley 57/1968, que de forma resumida establecía que en caso de incumplirse el plazo de entrega de una vivienda los compradores podrán optar a recuperar todas las cantidades aportadas (más un 6% de interés anual) y que dichas cantidades deberán estar en cuentas destinadas únicamente a tal fin aseguradas por las entidades bancarias depositarias.

Se establecía así una forma de aval por la que, ante cualquier eventualidad y siempre que hubiese cumplido con sus obligaciones contractuales, el comprador recuperaría lo adelantado.

Ahora hay una sentencia del Tribunal Supremo que, con total claridad, sienta un precedente que facilita que las nuevas sentencias sean favorables al consumidor y declara como responsable subsidiaria a la entidad financiera donde los cooperativistas habían estado ingresando dinero como adelanto hasta que la obra se paralizó y la constructora entró en liquidación.

La sentencia del Tribunal Supremo remarca el hecho de que la entidad depositaria de las cantidades no suscribió ningún seguro o aval para cubrir estos depósitos pese a que la ley le obligaba a ello. Esta parece que fue la tónica habitual entre los bancos y cajas durante la “burbuja del ladrillo” en España.

“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad” dice literalmente la sentencia.

La doctrina del Tribunal Supremo no ha tardado en ser aplicada y ya son muchos los que han obtenido sentencias favorables gracias a ella. Algunas estimaciones cifran en 600.000 los afectados por este problema y en alrededor de 17.000 millones de Euros la cantidad que podría ser reclamada a la banca española.

Los afectados abarcan desde los que adquirieron viviendas individuales a los que participaron en promociones con decenas de casas, o cooperativas que zozobraron a pesar de las buenas intenciones iniciales. Existen diferentes despachos de abogados que actualmente están aconsejando a cooperativistas afincados en Boadilla del Monte y que nunca vieron su casa realizada.

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